貸款沒還清的房子怎么交易？不注意這幾點(diǎn)小心錢房兩空！

二手房交易的時(shí)候，有些換房的購房人有著雙重身份，既是買房人也是賣房人，在房屋買賣過程中面臨著許多問題，比如舊房子的貸款還沒還清該怎么交易？買賣的時(shí)候需要注意什么呢？

在這告訴大家，二手房貸款沒還清也能換房，只是需要提前把剩余貸款還清，解除抵押才能出售、買新房。

先來說說賣房前還貸款、解押的操作。

如何還清貸款？

1、房貸轉(zhuǎn)按揭

意思就是將剩余貸款債務(wù)轉(zhuǎn)給新的買房人，不過需要先征得貸款銀行同意，賣房人向銀行申請變更借款人、借款期限等信息。另外，如果買家跟賣家申請房貸的銀行不是一家，還會(huì)涉及跨行轉(zhuǎn)按揭，但是未必所有銀行都支持這項(xiàng)業(yè)務(wù)，這種方式有一定的局限性。

2、用買家首付或全款還清貸款

如果買家首付金或者全款金足夠還清貸款，賣家可以申請用上述資金提前還貸，這是最為常見的一種方法。當(dāng)然，這得取決于買家的資金狀況，如果對方經(jīng)濟(jì)能力有限，需要籌集資金，加上信貸政策的收緊，銀行審批房貸的周期變長，著急賣房子的話就要慎重了。

還款時(shí)，建議利用好中介和銀行的居間作用，不要把錢打到任何個(gè)人賬戶，而是打到第三方資金監(jiān)管賬戶，防止資金被人濫用，弄得錢房兩空。

3、賣家籌集資金還貸

假如上述兩種方法都行不通，只能由賣家自己籌錢還款了，這種方法相對買家更穩(wěn)妥，具體還要雙方溝通協(xié)商。

如何解除抵押？

各地區(qū)對于解押時(shí)間的規(guī)定不同，有的要求在過戶之前完成解押，也就是說這樣的房子即便沒有辦理完解押，也能房屋核驗(yàn)、網(wǎng)簽、房屋評估、商貸銀行面簽。而有的地方規(guī)定必須先辦完解押，才能核驗(yàn)房源。

解押的大致流程如下：

1）聯(lián)系銀行預(yù)約解押業(yè)務(wù)

2）去銀行柜臺(tái)辦理提前還款

3）按約定還款

4）辦理結(jié)清手續(xù)，打印利息清單

5）到銀行貸后中心出抵押材料

6）到不動(dòng)產(chǎn)中心解押

7）歸檔完成解押

再說說換房遇到貸款未結(jié)清的房子時(shí)，要特別注意的幾個(gè)問題：

1、做好房屋背景調(diào)查

去房屋所在地房產(chǎn)登記部門查詢房屋檔案情況，是最簡單直接的方法。如果條件不允許，可以通過走訪街坊鄰居，咨詢業(yè)主群等方式側(cè)面驗(yàn)證房屋信息。

2、在合同中明確違約責(zé)任

另外，簽訂購房合同的時(shí)候，要明確各種違約責(zé)任，比如房屋價(jià)格、權(quán)屬，解押過程中可能會(huì)出現(xiàn)的違約問題等，盡量不要聽信口頭承諾，落實(shí)到白紙黑字上才具有法律效力，出現(xiàn)問題也利于取證維權(quán)。

同時(shí)，一些舊房貸款沒還清的換房人，對資金的依賴性較強(qiáng)，需要用資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，合同中要注意給自己留出足夠的時(shí)間辦理解押、收款、付首付、等操作，以免因時(shí)間不足造成違約。

3、做好產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記

還有一種防止房子被一房二賣的方法，叫做預(yù)告登記，指的是當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。翻譯成大白話就是，提前向房管登記部門做好產(chǎn)權(quán)備案，將房子“鎖定”。

預(yù)告登記后，賣方不能未經(jīng)買房人同意就隨意處置房子，包括將房子抵押、出售給別人，即使跟第三方簽了合同也無效，在一定程度上保證了買房人的權(quán)益。

二手房交易過程相對復(fù)雜，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性更高，尤其是貸款沒還清的房子，由于涉及產(chǎn)權(quán)抵押和資金問題，買賣雙方要留意其中的風(fēng)險(xiǎn)，比如確認(rèn)房屋信息、銀行解押規(guī)定、交易周期等，總之，多留個(gè)心眼是沒錯(cuò)的。